Elaborazioni & Amministrazioni di Dr. Stefania Del Signore

Riporto qui una news dell’associazione a cui sono iscritta. L’ho trovata molto interessante e istruttiva perchè ero convinta che il difetto di comunicazione fosse motivo di NULLITA’ dell’assemblea e non di annullamento che si ottiene, come leggerete meglio sotto, con l’impugnazione del verbale entro 30 giorni. Decorso questo termine, i vizi non sono più eccepibili.

Quello che riposto è a cura dell’Avv. Giuseppe Donato Nuzzo.

Il condomino non può ritenersi esonerato dal pagamento delle spese anche se non è stato regolarmente convocato alla riunione. L’unico rimedio è impugnare la decisione.
L’omessa convocazione di un condominio in assemblea, così come il difetto di comunicazione delle decisioni adottate, costituiscono motivi di annullamento delle relative deliberazioni, rimedio che può ottenersi solo con l’impugnazione nel termine di 30 giorni ex
art. 1137 c.c. Ne consegue che, decorso detto termine, tali vizi non possono essere successivamente eccepiti per opporsi al decreto ingiuntivo richiesto dall’Amministratore per il pagamento delle spese deliberate dall’assemblea.
Lo ha stabilito la Corte d’Appello di Milano con sentenza n. 723 del 13 febbraio 2015, che ha rigettato l’opposizione a decreto ingiuntivo di una condomina che eccepiva la nullità delle delibere condominiali relative all’approvazione dei bilanci consuntivi e preventivi di diversi anni perché non convocata alle varie assemblee. Verbali dai quali la condomina risultava morosa per oltre 6.000,00 euro nei confronti del Condominio.
La Corte d’appello ricorda che le deliberazioni adottate dall’assemblea di condominio sono obbligatorie e produttive di effetti per tutti i condomini, compresi gli assente, i dissenzienti e
gli astenuti, salvo che la loro esecuzione sia sospesa per ordine del giudice in sede di impugnazione,da proporre entro il termine perentorio 30 giorni ai sensi dell’art. 1137 c.c.
I fatti – Il Condominio otteneva dal tribunale decreto ingiuntivo nei confronti di una condòmina per il pagamento di oltre 6.000,00 a titolo di spese condominiali di pertinenza dell’unità immobiliare di cui era proprietaria, come risultanti dai bilanci preventivi e consuntivi approvati dall’assemblea di condominio.
La condòmina si opponeva all’ingiunzione di pagamento, eccependo, tra l’altro, la mancata convocazione alle assemblea e, dunque, la radicale nullità delle delibere di approvazione dei consuntivi e preventivi. Vizio che, secondo la ricorrente, poteva essere
eccepito senza limiti di tempo, dunque anche oltre il termine perentorio di 30 giorni previsto per l’impugnazione delle delibere annullabili. Eccepiva altresì la mancata comunicazione delle delibere relative alle assemblee a cui la stessa non aveva partecipato, sostenendo che “fino alla comunicazione delle delibere oggetto del giudizio, l’efficacia delle stesse avrebbe dovuto rimanere sospesa, così come il termine di 30 giorni per l’impugnazione, ancora non
consumato, e le relative somme portate in decreto non avrebbero può ritenersi dovute”.
Richiamando i precedenti giurisprudenziali in materia (Cass. civ. n. 17486/2006; Cass. S.U. n,
4421/2007), i giudici osservano che l’omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento (e non di nullità) delle delibazioni assunte dall’assemblea. Tale vizio, pertanto, può essere fatto valere solo con l’azione di impugnazione ex art. 1137 c.c. e nel termine di 30 giorni ivi previsto, mentre, decorso detto termine, non può più essere eccepito nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo chiesto per ottenere il pagamento delle spese deliberate dall’assemblea.
Lo stesso dicasi anche per il caso della omessa o difettosa comunicazione ai condomini assenti delle deliberazioni adottate dall’assemblea. Anche in questo caso, il vizio va denunciato con
l’impugnazione della delibera entro il termine di 30 giorni.
Insomma, sia la mancata convocazione in assemblea che il difetto di comunicazione delle deliberazioni adottate non esonerano il condòmino del termine perentorio per
impugnare, che rimane quello fissato dall’art. 1137 c.c. Nel caso di specie – sottolinea la Corte – i verbali delle assemblee con allegati i preventivi e consuntivi posti a fondamento del decreto ingiuntivo non sono stati impugnati nei termini e, perciò, rimangono validi ed efficaci e costituiscono, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., idoneo titolo di credito del Condominio per ingiungere il pagamento delle rate condominiali alla condòmina morosa.
Ragionando diversamente, cioè consentendo al condomino di contestare in sede di opposizione l’annullabilità delle delibere poste a fondamento del decreto ingiuntivo, si finirebbe per consentire l’impugnazione delle delibere stesse oltre il termine perentorio, aggirando di fatto la disciplina prevista dall’art. 1137 c.c. e rendendo tra l’altro più complicato, per il Condominio, il recupero di spese condominiale già accertate ed approvate con deliberazioni
mai contestate prima del procedimento monitorio.

Nell’assemblea ordinaria di fine anno gestionale, quella in cui si discute del consuntivo della gestione che si è appena chiusa, sento spesso dire: con tutti ‘sti numeri io non ci capisco niente….

Ma io VOGLIO che la gente capisca – a differenza di certi amministratori che fanno apposta per far capire il meno possibile così, meno domande ci sono, meno spiegazioni, anche in merito a cose poco chiare, devono dare – e allora cerco di spiegare semplice, senza terminologia tecnica perché quando spiegano a me troppo (ma anche poco) tecnicamente non ci capisco nada de nada (a me succede con gli avvocati e gli assicuratori: non ne ho incontrato mezzo che si sia rassegnato a parlare semplice, vogliono tutti dare sfoggio del loro sapere).

Dunque.

L’anno GESTIONALE del Condominio spesso coincide con quello solare, altre volte è fissato dal 01/05 al 30/04 (quelli che hanno il riscaldamento centralizzato), dal 01/06 al 31/05, etc.

Conclusosi l’anno gestionale, l’amministratore deve rendere conto ai condòmini che cosa è stato speso con i loro soldi e lo fa tramite il bilancio consuntivo. Il bilancio consuntivo è composto dai seguenti documenti:

– l’elenco delle voci: è un mero elenco delle fatture in ordine di appartenenza, diciamo: spese di proprietà (spese in capo ai proprietari), spese di utenza (spese in capo a chi abita, sia esso proprietario o inquilino), spese straordinarie (sempre in capo ai proprietari ma non previste o deliberate successivamente). Entrano nell’elenco tutte le fatture, CHE SIANO PAGATE O MENO (solitamente per esaurimento della disponibilità) che hanno una data che rientra nel periodo dell’anno gestionale.

– ripartizione consuntivo: è quel documento solitamente fatto a reticolato in cui si vede il corretto addebito delle spese tra il proprietario e l’eventuale inquilino, il succedersi degli inquilini e quindi il subentro nelle spese di utenza, il corretto addebito delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario e i millesimi che sono stati utilizzati per ogni tipo di spesa. L’addebito delle spese di pulizia scale e uso ascensore (spese di utenza ovvero a carico di chi abita, sia esso proprietario o inquilino), per esempio, deve avvenire tramite l’utilizzo di un’apposita tabella millesimale che tenga conto dell’altezza di piano; questo documento vi permette di verificare se è stata usata, appunto, quella giusta.
La somma di ogni tipo di spesa dà il totale spese per l’anno appena conclusosi.
In questo documento vi è anche la colonna del “versato” che evidenzia la somma di tutti i versamenti da voi eseguiti ESCLUSIVAMENTE IN RIFERIMENTO AL PERIODO GESTIONALE. Se vi siete sbagliati e l’avete fatto due giorni dopo la chiusura della gestione, verrà preso in considerazione solo nella nuova gestione e NON sommato agli altri versamenti.
Si fa quindi una somma “algebrica” che vuol dire sommare tra di loro numeri anche di segno opposto. Quindi dai debiti (totale spese anno appena conclusosi) tolgo i crediti (idealmente di segno opposto) e ottengo il cosiddetto conguaglio. Il conguaglio, sia esso un debito o un credito, diventa il “saldo anno precedente” della nuova gestione.

– la situazione di cassa: documento importantissimo per la trasparenza in merito all’utilizzo del vostro conto corrente bancario. Per quello che ne so io, la situazione di cassa non mente, è un documento non manomettibile. Non so se i miei colleghi abbiano trovato il modo, a me, comunque, non interessa saperlo. La situazione di cassa rendiconta le entrate che sono i versamenti delle quote da parte dei condomini (dice, per dire, “entrate €. 5.000″), rendiconta le uscite e soprattutto verso chi (fa un elenco dettagliato degli importi e verso quale fornitore e ne fa la somma: sempre per dire, “uscite €. 4.800″), dichiara il saldo di conto ed elenca i fornitori ancora da pagare.
Se non vedete questo documento cominciate a insospettirvi!

In sede della stessa assemblea si discute anche dell’altra parte del bilancio che è quello preventivo.
Il bilancio preventivo è un’ipotesi di spesa ricavata dal bilancio consuntivo ma ovviamente non posso sapere inizialmente come saranno spesi i soldi dei condomini. Cioè, all’incirca sì ma esattamente lo si saprà solo in sede di consuntivo che è, in pratica, una fotografia alla data di chiusura dell’anno gestionale.
Il bilancio preventivo è formato da:

– elenco delle voci di spesa; questa volta è, appunto, ipotetico quindi non è basato su un elenco di fatture;

– ripartizione del preventivo: tendo a non inviarla per non creare troppa confusione; la stampo e la tengo nella mia copia del bilancio solo per verificare la corretta imputazione delle spese (spese dei proprietari ai proprietari e spese degli inquilini agli inquilini, per esempio);

– scadenziario delle rate: se ho stabilito, sulla base del consuntivo, che il Condominio ha bisogno di €. 5.000 per essere mantenuto fino alla chiusura successiva, ìmputo le spese sulla base delle tabelle millesimali di riferimento e “genero le rate”; vuol dire che si crea un documento che indica per ogni condòmino che cosa devono versare e in che data. Le rate, di solito, sono di pari importo che vuol dire che Anna Verdi deve versare €. 400 per il nuovo anno divise in quattro rate (di pari importo) da 100. Sulla prima rata si somma algebricamente il “saldo anno precedente”. Se è un debito dovrò versare qualcosa di più di €. 100, se è un credito qualcosa di meno.
Se ho sbagliato e ho fatto un versamento due giorni dopo la chiusura della gestione e non è stato conteggiato nel consuntivo, lo scalerò dalla prima rata comprensiva anche del saldo anno precedente.

Una delle novità introdotte dalla legge di Riforma del Condominio (legge n. 220/2012) è la possibilità per l’assemblea condominiale di deliberare l’attivazione di un sito internet condominiale.

Non che prima non fosse possibile, ma la legge n. 220 ha delineato con chiarezza i contorni di questa fattispecie.

Nello specifico l’art. 71-ter recita: “Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore condominio Ferrara è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condòmini”.

Come funziona il sito internet del condominio?

Il sito web del condominio verrà gestito dall’amministratore che inserirà soltanto i documenti stabiliti attraverso la delibera assembleare di attivazione.

Così, ad esempio, l’assemblea può limitare la presenza ai soli verbali oppure estenderlo alle fatture, oppure ancora a tutti i documenti d’interesse dei condòmini specificamente individuati dal codice civile.

Le spese relative al sito internet devono essere ripartite tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo. Ciò vuol dire che il costo del sito dev’essere pagato dai proprietari e non dagli inquilini.

Le norme antincendio in condominio prevedono degli specifici obblighi cui l’amministratore deve adempiere in termini di sicurezza e segnalazione del pericolo. Nel caso dei parcheggi coperti come le autorimesse, esistono però delle norme specifiche che implementano il generale sistema di sicurezza dell’edificio. Vediamo quali sono le norme antincendio per autorimesse condominiali e cosa deve fare un amministratore per non incedere in sanzioni o revoche della nomina.

Il testo legislativo cui fare riferimento è il DPR 151/2011. Qui si opera innanzitutto una catalogazione delle autorimesse in base alla loro dimensione. L’unità più piccola alla quale è imposto l’obbligo di controlli periodici e di attestazioni di sicurezza è di 300 metri quadri. Autorimesse condominiali dalla superficie inferiore non hanno quindi quest’obbligo.

Questo, naturalmente, non significa che non siano richieste precauzioni quando il garage coperto sia più piccolo, anzi. Sussistono le norme generiche sulla sicurezza antincendio di un’area comune dell’edificio: estintori, segnaletica, porte tagliafuoco. L’assemblea condominiale può inoltre deliberare dei provvedimenti aggiuntivi, la cui gestione verrà affidata all’amministratore. È a lui che spetta l’obbligo, in caso di superficie più ampia di 300 mq, di adeguare il parcheggio alle norme antincendio per autorimesse condominiali dotandole di CPI e di un impianto antincendio.

CPI e impianti a norma antincendio per le autorimesse

Il CPI è il certificato di prevenzione incendi. Si tratta di un documento rilasciato dal comando provinciale dei Vigili del Fuoco che attesta la sicurezza di un luogo in termini di segnaletica e dispositivi antincendio. Un CPI ha una validità di 6 anni, dimezzata a 3 nel caso in cui nel condominio fossero presenti anche altri impianti per i quali il CPI è obbligatorio.

Parliamo, quindi, di obbligo innanzitutto di estintori portatili adeguati alla classe di pericolo, di porte tagliafuoco con autochiusura e di impianti antincendio ad acqua e/o schiuma. Una delle parti più controverse delle norme antincendio riguarda la predisposizione di adeguate vie di fuga, spesso non compatibili con gli assetti decennali delle autorimesse. Rientrano fra gli obblighi anche l’impiego di materiali non combustibili di tipo R 90.

Naturalmente, la perizia verrà commissionata nel concreto a dei tecnici e al controllo dei VVF. Per presentare ai Vigili del Fuoco la Scia antincendio sono necessarie infatti le asseverazioni di un tecnico iscritto all’albo del Ministero degli interni (legge n. 818/84). La responsabilità di raccogliere la documentazione necessaria, provvedere al mantenimento delle norme di sicurezza e al controllo del corretto funzionamento dei dispositivi spetta però all’amministratore, incaricato di contattare i periti e consegnare tutta la documentazione richiesta.